Prezzo valore

Norma di riferimento:

La norma di riferimento è l’art. 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266

Le finalità della norma sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale: è infatti possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all’atto solo sul valore dell’immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, così detta “valutazione automatica”.

Quindi la base imponibile, in presenza di determinate condizioni, non è rappresentata dal prezzo o comunque dal valore dichiarato in atto, ma dal valore catastale.

Presupposti

Deve trattarsi di un atto di cessione di immobile ad uso abitativo e relative pertinenze  nei confronti di persone fisiche che non agiscono l’esercizio dell’attività artistiche commerciali o professionali. La norma si applica agli acquisti a titolo derivativo, agli acquisti a titolo costitutivo quindi anche alla rinuncia prevista dall’art. 1 del T.U. dell’imposta di registro, alla permuta, alla transazione, alla divisione con conguaglio (per quanto concerne il conguaglio), alla costituzione della rendita vitalizia etc…

NB: mai è possibile l’applicazione del prezzo-valore su beni privi di rendita catastale; il classico esempio è quello degli immobili da costruire.

Si ritiene che non sia applicabile il criterio del prezzo-valore nei trasferimenti derivanti da espropriazione forzata o coattiva, perchè in questi casi la base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione come risulta dall’art. 44 del T.U. 131/1986.

La norma ha subito una variazione in quanto in una prima stesura si parlava soltanto dell’applicazione del prezzo-valore nel trasferimento “tra persone fisiche”; ora invece la norma fa riferimento al trasferimento “in favore di persone fisiche”; significa che può anche cedere o alienare una persona giuridica o un ente purchè acquisti una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica, professionale.

L’immobile deve essere ad uso abitativo ed è possibile anche per le abitazioni di lusso.

Sono esclusi dal sistema del prezzo-valore gli appartamenti classificati A10 come studio professionale, perché sono ovviamente immobili non destinati ad abitazione, ma a destinazione diversa.

Il meccanismo del prezzo-valore si applica anche per (tutte) le pertinenze dell’immobile principale; a differenza della disciplina della prima casa è possibile avere delle agevolazioni per qualunque pertinenza purché si tratti di un immobile e purché si tratti di una pertinenza che abbia il requisito della rendita catastale

E’ possibile l’applicazione del prezzo-valore anche quando si acquista la pertinenza con atto separato, purchè l’acquirente abbia già l’immobile destinato ad abitazione, giacchè occorre che l’immobile destinato a pertinenza possa svolgere la sua funzione di immobile a servizio di quello principale.

Il vincolo pertinenziale deve risultare dall’atto e deve essere sia di tipo soggettivo (volontà dell’acquirente di porre questo immobile a servizio dell’immobile principale) sia di tipo oggettivo (identità del bene ad avere funzione di pertinenza dell’altro).

La pertinenza sconta l’aliquota propria del bene principale ai sensi dell’art. 23 co. 3 del D.P.R. 131/86; ciò è importante ai fini del prezzo-valore. Basti fare il seguente esempio: se è possibile applicare il prezzo-valore al terreno agricolo quando esso per le sue caratteristiche può essere pertinenza dell’abitazione, non sconterà l’aliquota del 15%, ma quella dell’appartamento del quale è destinato a pertinenza, e cioè del 9%.

 Riduzione onorari notarili

La normativa dispone la riduzione degli onorari notarili del 30%; tuttavia tale norma ha perso la sua rilevanza a seguito della recente abolizione delle tariffe notarili. 

Sanzioni

Bisogna tenere distinte due diverse fattispecie patologiche che si possono realizzare nell’ambito della disciplina del prezzo valore:

  • la prima riguardante l’errato calcolo nella determinazione del valore catastale in sede di valutazione automatica. Tale errore può essere rilevato sia in caso di imposta principale, sia in caso di successivo accertamento e quindi in sede di imposta complementare. Nel primo caso non ci saranno sanzioni se si paga la differenza nei termini (15 giorni); nel secondo caso ci potrebbe essere ragionevolmente applicazione della sanzione ai sensi dell’art. 71 Tur senza, peraltro, il beneficio del 25% posto che sia tratta di mero errore materiale.

  • la seconda riguarda l’occultazione parziale del corrispettivo pattuito per la quale si applica la disciplina specifica prevista dall’art. 1, co. 498 L.n. 266/2005 (ciò in modo che in questo caso non trovi più applicazione la sanzione di cui all’art. 72 Tur): In tal caso le imposte di registro, ipotecarie e catastali saranno dovute sull’intero importo del corrispettivo pattuito ed inoltre si applica la sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza dell’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione già eventualmente irrogata ai sensi dell’art. 71 Tur.