Assegnazioni agevolate

Il Legislatore periodicamente rinnova, per un breve lasso di tempo, le agevolazioni in materia di assegnazioni, cessioni e trasformazioni agevolate al fine consentire la fuoriuscita di immobili (fatta eccezione per quelli strumentali per destinazione) o beni mobili iscritti in pubblici registri (non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa) dalle società.

Lo studio è specializzato nella materia in oggetto ed offre assistenza e consulenza nella determinazione e finalizzazione delle operazioni, di concerto con il consulente tributario del cliente.

L’art. 1, commi da 100  a 105 della legge 29 dicembre 2022 n. 197 (legge di finanziaria per il 2023) ripropone, le stesse agevolazioni che per le medesime operazioni erano state riconosciute dall’art. 1, c. 115 della legge 28 dicembre 2015 n. 208 (legge finanziaria per il 2016) con scadenza originariamente prevista al 30 settembre 2016, successivamente prorogata sino a tutto il 30 settembre 2017 dall’art. 1, comma 565, della legge 11 dicembre 2016 n. 232 (Legge Finanziaria per il 2017).

Con questa normativa il legislatore ha voluto incentivare la chiusura di società costituite al solo scopo di gestire il patrimonio mobiliare e immobiliare della proprietà, senza l’esercizio di alcuna effettiva attività economica.

Tuttavia l’operazione per molti versi costituisce una importante opportunità per i soci perché consente di estromettere i beni dal regime d’impresa con una tassazione ridotta per quanto riguarda sia le imposte sui redditi (imposte dirette), sia le imposte di registro, ipotecaria e catastale. (nessuna riduzione è prevista per l’Iva, per le ben note limitazioni dettate a livello comunitario).

Si tenga presente che in ambito societario, una serie di immobili risulta, oggi, di fatto, vincolato all’interno di un abito che non è più adatto alle circostanze. Si tratta di immobili che sono stati acquistati a suo tempo con il chiaro intento di detrarre l’IVA sull’acquisto e sulle relative manutenzioni, nonché, ricorrendone i presupposti, di dedurre ai fini delle imposte sui redditi e IRAP i relativi costi e spese; oggi questi immobili sono un peso, sia per l’impatto che hanno sulla disciplina delle società di comodo, sia con riferimento ad un business aziendale di cui si intravede la fine. La fuoriuscita di questi immobili per immetterli nel possesso dei soci in base alle regole fiscali di carattere generale risulta assai onerosa, al punto da costringere le società medesime a mantenere obtorto collo detti immobili nel proprio patrimonio dei quali è disincentivala la vendita a terzi a causa dell’elevata imposizione a cui le società andrebbero incontro. Senza considerare che, nel caso di società di capitali, dopo la tassazione ordinaria sulla plusvalenza da cessione occorrerebbe poi sommare la tassazione in capo al socio.

Dal punto di vista civilistico la norma, in quanto agevolata, è anche atta a favorire la ripartizione tra soci di patrimoni immobiliari intestati a società, oppure per procedere più agevolmente alla chiusura delle società in liquidazione.

L’assegnazione viene a configurarsi ogni qual volta la società procede, nei confronti dei soci, alla distribuzione di capitale o di riserve di capitale ovvero alla distribuzione di utili o di riserve di utili mediante l’attribuzione di un bene. Essa costituisce, peraltro, uno strumento idoneo per risolvere situazione connesse a specifiche vicende societarie quali il recesso, l’esclusione e la riduzione del capitale sociale o lo scioglimento della società finalizzato alla estinzione della stessa.

Con riferimento alla “cessione” agevolata al socio essa presenta specifiche peculiarità posto che il socio compra e dunque paga. Circostanza quest’ultima, peraltro, molto interessante di fronte all’ipotesi del socio che necessitasse di compensare in tutto o in parte un debito per una fattura ricevuta dalla società con crediti vantati verso la propria società. L’operazione cessione agevolata, dal canto suo, non richiede il rispetto della par condicio tra soci e la capienza o meno del patrimonio netto è irrilevante poiché l’operazione non tocca questa sezione del bilancio, comportando solo una plusvalenza o una minusvalenza di conto economico.

Infine diversi sono i vantaggi legati alla trasformazione della società commerciale in società semplice. I punti di forza sono notevoli tenuto conto delle sue caratteristiche: tra tutte, il termine del quinquennio oltre il quale la società semplice (atteggiandosi come soggetto privato e dunque, salvo ipotesi particolari non più titolare di partita Iva) non sconta tassazione sulla vendita dell’immobile, se il periodo quinquennale si è già consolidato tenendo anche conto anche del periodo di possesso dell’immobile ante trasformazione. Senza dimenticar i risparmi di gestione di una società semplice rispetto ad una società commerciale.

Non solo. Grazie alla normativa in commento è possibile pianificare delle operazioni che vanno ben oltre la semplice assegnazione ai soci; si pensi ad esempio al caso di una assegnazione con successiva vendita ad un terzo acquirente, che sia ad oggi già individuato o anche solo da individuare. A tal proposito di ricorda, che il valore di assegnazione (da cui può derivare la plusvalenza sulla quale è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap nella misura dell’8 o del 10,5 per cento invece che quella ordinaria del 26%) costituisce, per l’assegnatario, costo fiscalmente riconosciuto del bene immobile, per cui in una eventuale rivendita è proprio a partire da quel valore che si devono fare i calcoli per determinare la plusvalenza da assoggettare al regime ordinario.

È quindi durante la vigenza della normativa in esame che bisogna elaborare una strategia ed ottimizzare il carico fiscale allo scopo di massimizzare il guadagno della vendita dell’immobile. Si deve, al riguardo, fin da subito precisare che in questa pianificazione del risparmio fiscale e nella consequenzialità tra assegnazione e vendita non vi è alcun comportamento elusivo e nessun abuso del diritto contestabile.

Ciò perché una delle finalità della disciplina dell’assegnazione agevolata, manifestata in modo chiaro e limpido dalla relazione al disegno di legge della precedente (ma identica) versione della disciplina (art. 1, commi 115-120 della legge n.208/2015) è proprio quella di dare impulso al mercato immobiliare, favorendo la circolazione di quei beni che non essendo direttamente utilizzati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, senza l’assegnazione agevolata, resterebbero “prigionieri” delle società e non potrebbero essere destinati a nuovi acquirenti capaci di farne un uso più produttivo. 

Il concetto di assegnazione/cessione e trasformazione trae quindi il suo fondamento giuridico dal rapporto societario.

Possono effettuare, in regime agevolato, dette operazioni le seguenti società residenti nel territorio dello Stato:

  • società per azioni;
  • società in accomandita per azioni;
  • società a responsabilità limitata;
  • società in nome collettivo;
  • società in accomandita semplice.

Possono, inoltre, beneficiare dell’agevolazione in esame anche le società in liquidazione, purché sussistano le condizioni previste dalla norma in commento.

Non rientrano, invece, tra i soggetti destinatari della disciplina in esame – in quanto esclusi dal tenore letterale della norma – gli enti non commerciali e le società non residenti nel territorio dello Stato che hanno una stabile organizzazione in Italia.

La norma è aperta sia alle società di comodo, sia alle società non di comodo (l’unica differenza è rappresentata dalla diversa graduazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze, la quale è incrementata di 2,5 punti percentuali per le società di comodo).

Le S.n.c., S.a.s., S.r.l., S.p.a. e S.a.p.a. possono applicare, in luogo della tassazione ordinaria, una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP – nella misura dell’8%, ovvero del 10,5% per le società considerate non operative in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti l’assegnazione (2020 – 2021 – 2022) – calcolata sulla base imponibile costituita dalla differenza tra il valore normale (o per gli immobili, per opzione, il valore catastale) dei beni assegnati o ceduti e il loro costo fiscalmente riconosciuto.

Le riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci, ovvero presenti nel bilancio all’atto della trasformazione in società semplici, sono assoggettate ad un’imposta sostitutiva del 13%.

L’imposta di registro è ridotta al 50%, le imposte ipocatastali sono dovute in misura (con le dovute precisazioni del caso).