Credito di imposta

Riferimento Normativo
– Art. 7 L. 448/98

Ratio: il credito di imposta è finalizzato ad agevolare coloro che con il tempo hanno maturato l’esigenza di vendere l’immobile acquistato precedentemente con le agevolazioni, al fine di riacquistare qualcosa di più adatto alla propria esistenza, o a quella della propria famiglia.

E’ possibile distinguere tre fasi: acquisto-alienazione-riacquisto

1° step primo acquisto: deve trattarsi di un acquisto agevolato in relazione alle aliquote dell’imposta di registro e dell’ IVA; quindi si ritiene che non sia possibile ottenere un credito di imposta quando il primo acquisto sia stato effettuato a tiolo di successione o di donazione.

2° step alienazione: il meccanismo del credito d’imposta si può realizzare, tanto quando l’alienazione è a titolo oneroso che quando è a titolo gratuito. Il meccanismo acquisto-alienazione-riacquisto si può verificare anche quando il negozio è una permuta.

3° step secondo acquisto (o riacquisto): in questa ultima fase gli elementi essenziali sono:

1) l’acquisto deve avvenire non oltre un anno dall’alienazione;

2) l’acquisto deve essere effettuato con agevolazione della prima casa;

3) l’acquisto non può essere effettuato a titolo donativo, ma solo a titolo oneroso;

La norma afferma che compete il credito di imposta quando si provvede ad acquisire una nuova casa avente le caratteristiche della nota 2-bis, quindi una prima casa; la norma chiarisce altresì che l’ammontare del credito non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta sul nuovo acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.

Entità del credito: è rappresentata dalla minor somma tra l’imposta di registro o IVA pagata in occasione del primo acquisto e l’imposta di registro o IVA che si dovrebbe pagare nel secondo acquisto. Il credito è rappresentato dalla vecchia imposta di registro o dalla vecchia IVA, però poi l’ammontare di questo credito di fatto non può essere mai superiore all’ IVA o all’imposta di registro che viene corrisposta nel secondo acquisto.

Difatti il credito di imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

Altra cosa da ricordare è che non sono considerate in alcun modo le imposte ipotecarie e catastali, cioè non sono utilizzabili per il calcolo del credito di imposta.

Inoltre il credito di imposta non si può portare nemmeno in detrazione;  

La legge prevede che il credito di imposta possa essere impiegato in diversi modi:

Le alternative sono:

– la prima opzione è che il credito di imposta sia portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’acquisto agevolato che lo determina;

– la seconda opzione è portare il credito in diminuzione per l’intero importo dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di successioni, di donazioni dovute sugli atti e le denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;

– la terza opzione è portare in diminuzione dall’IRPEF;

– la quarta è la compensazione ai sensi del Dlgs 241/1997.

Va chiarito che tutte le opzioni citate sono alternative tra di loro e non si possono utilizzare in maniera “frammentaria”. In altri termini Il credito si può utilizzare per una sola di queste imposte e per l’intero ammontare.

Se il credito di imposta è eccedente l’imposta rispetto alla quale si vuole portare in detrazione, l’eventuale eccedenza viene persa.

Imposta fissa: se il credito di imposta è tale da portare l’imposta di registro dovuta sul secondo acquisto al di sotto dell’imposta fissa di registro, non è dovuta nemmeno l’imposta fissa. Ipotizziamo che sul primo atto di acquisto, il contribuente abbia versato un imposta di 5.000 euro; poniamo che sul secondo acquisto dovrebbe versare un’imposta di registro di 5.100; la differenza genera un debito verso l’Erario di 100 euro. Si potrebbe pensare che l’Ufficio abbia diritto di percepire non 100, ma 1.000,00 euro. Ciò non è vero e quindi sarà dovuta solo la differenza di 100 euro.