Agevolazioni prima casa

Riferimenti normativi principali:
– Dpr 131/86, art. 1 tariffa, parte prima e la relativa nota 2 bis;
– Legge 342/2000 art. 69, commi 3-4

La ratio è quella di consentire al soggetto acquirente, di risolvere il problema abitativo nel caso egli non abbia a disposizione altri immobili che possano essere attualmente o potenzialmente destinati ad abitazione.

I diritti che possono essere acquistati con i benefici sono la piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione quindi sostanzialmente qualunque diritto che dia la disponibilità immediata dell’immobile;

Le tre lettere dell’art. 1, nota IIbis, DPR. 131/1986

 Lettera a)

  • è necessario “che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”; quindi la prima cosa è che il compratore, o deve essere residente nel comune dove si trova l’immobile che vuole acquistare, o deve impegnarsi a trasferire lì la propria residenza entro 18 mesi;
  • la legge 342/2000 art 66 consente l’agevolazione per i dipendenti delle forze armate perché sono soggetti che nella loro carriera vengono continuamente trasferiti di città in città, e quindi si consente loro di fruire dell’agevolazione della prima casa svincolandosi dai requisiti della residenza di cui alla lett. a) della nota IIbis della tariffa; ovviamente a condizione che ricorrano gli altri requisiti previsti dalla lettere B e dalla lettera C.
  • ancora prosegue la lettera: “…o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività….”;
  • ancora prosegue la lettera “….ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende….”;
  • ncora proseguendo nella lettura “ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano”; cioè il cittadino italiano emigrato all’estero può acquistare con i benefici della prima casa in qualunque parte del territorio nazionale e sempre a condizione che possa superare l’esame delle altre due lettere;
  • ed in ultimo la lettera a) dispone che “la dichiarazione di voler stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Lettera b)  

  • è necessario “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”; In altri termini, nel comune in cui si  effettua l’acquisto, non si deve essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa di abitazione;
  • Per fruire cmq delle agevolazioni ai sensi della lett. b) è possibile avere:
  • la nuda proprietà su altri immobili nello stesso comune, ancorchè in comunione legale;
  • la comproprietà ordinaria su altri immobili nello stesso comune;

 Lettera c)

  • è infine necessario “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …..”;  la norma in questo caso si riferisce a beni acquisiti con i benefici della prima casa, ma in relazione all’intero territorio nazionale. Tale previsione non è una ripetizione della lettera B), perché si riferisce al territorio nazionale, ma a differenza di questa, si estende a diritti in quanto acquistati con i benefici della prima casa:

Per fruire cmq delle agevolazioni ai sensi della lett. c) è possibile avere:

  • la piena proprietà o altri diritti (di uno o più beni) in un comune diverso da quello in cui ho la residenza e nel quale intendo effettuare l’acquisto acquistato senza fruire delle agevolazioni.

 Categoria catastale

L’immobile da acquistare deve essere abitativo e non appartenere ad una delle seguenti categorie catastali: A/1, A/8 ed A/9

 Casi particolari:

Pertinenze

La norma ha esteso l’agevolazione della prima casa ad alcune pertinenze; in particolare non a tutte le pertinenze, ma ad alcune categorie catastali di pertinenza che sono la categoria catastale c2 (cantina) c6 (box e deposito) e c7 (tettoia); in questo caso si ha diritto alle agevolazioni sia quando si acquista in un unico blocco  l’appartamento più la pertinenze e, sia quando si acquista anche solo la pertinenza, dopo avere acquistato con le agevolazioni la casa precedente; le agevolazioni spettano limitatamente ad una per ciascuna categoria, quindi:

– se si compra appartamento + cantina + box + tettoia si ha diritto alle agevolazioni su tutto;

– se invece si compra un appartamento e due cantine le agevolazioni si avranno sull’appartamento ed una sola cantina e si pagherà l’imposta piena sulla seconda cantina.

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale, ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa”, il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti.

La cosa particolare è che, sebbene l’acquisto sia unico, la rendita sia unica e le quote di comproprietà sono uguali, cambierà la base imponibile relativa al valore catastale dell’immobile per l’uno e per l’altra. In altri termini la base imponibile per il coniuge che fruisce dei benefici prima casa è più bassa perché il coefficiente per il quale va moltiplicato la rendita catastale è più basso; invece la base imponibile per il coniuge che non fruisce dei benefici prima casa è più alta perche il coefficiente per il quale va moltiplicata la rendita catastale è più alto. Quindi a parità di diritti acquisiti la tassazione per l’uno e per l’altro sono diverse.

Acquisto di abitazione contigua

Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquistano una o più stanze contigue alla prima casa già posseduta, oppure due appartamenti contigui (uno sopra ed uno sotto o confinanti) destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’immobile conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Acquisto di abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Acquisti a titolo oneroso e gratuito

La disciplina trova la fonte in due norme diverse a seconda che l’acquisto sia a titolo oneroso o a titolo gratuito: l’agevolazione però non è identica nei due diversi tipi di acquisto.

Nell’acquisto a titolo oneroso è agevolata l’imposta di registro, perché l’aliquota scende dal 7 al 2%; le imposte ipotecaria e catastale restano dovute in misura fissa;

nelle agevolazioni per le successioni e le donazioni l’agevolazione è riferita solo alle imposte ipotecaria e alla catastale che si convertiranno da proporzionali, rispettivamente 2% ed 1%, in imposte a misura fissa;

Inoltre nell’ipotesi di successione e donazione la agevolazioni competono per l’intero anche  se i requisiti per la stessa sono verificati solo con riferimento ad uno degli eredi o ad uno dei donatario;

Atti a titolo gratuito

Le agevolazioni della prima casa sono limitate solo alle successioni ed alle donazioni e sono escluse per gli altri atti a titolo gratuito non donativi ed i vincoli di destinazione che sono tassati con l’imposta di successione e donazione piene (quindi ad esempio il fondo patrimoniale non può mai fruire delle agevolazioni).

Sanzioni

La legge dopo aver concesso l’agevolazione commina una sanzione quando ci sono dei comportamenti che possano in qualche modo dimostrare che il contribuente ha abusato dell’agevolazione che gli veniva concessa e le ipotesi sono tre:

  1. o in caso di dichiarazione mendace in riferimento alle suddette lettere a) b) c),
  2. o in caso di trasferimento di un immobile, a titolo oneroso o gratuito, acquistato con le agevolazioni entro 5 anni dall’acquisto; in tal caso il legislatore presume che ci sia stato una sorta di intento speculativo;
  3. o in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

Le sanzioni

  1. si deve pagare la differenza d’imposta tra l’imposta agevolata e quella piena (ad esempio nell’imposta di registro che scende dal 7 al 2% e si dovrà pagare il 5%); quindi si deve considerare che la decadenza comporta il pagamento della differenza tra quello che era dovuto e l’imposta agevolata versata.
  2. su questa somma (integrazione di registro, ipotecarie e catastali) si paga una sanzione amministrativa del 30%,
  3. su tutta questa somma si pagano gli interessi di mora, da quando si è fatto l’acquisto, a quando è avvenuto il pagamento.

L’ultima parte della norma prevede invece un’ipotesi di salvezza nel caso in cui la decadenza possa derivare dal trasferimento nel quinquennio; non si perdono le agevolazioni nel caso in cui il “contribuente entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici del presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale”;

Acquisto soggetto ad iva

L’acquisto a titolo oneroso è agevolato sia con riferimento all’imposta di registro sia con riferimento all’iva. L’aliquota agevolata per l’iva è il 4%;

NB: in questo caso di pagherà anche l’imposta di registro in misura fissa (200Euro) per l’operare del principio di alternatività.

L’ipotecaria e la catastale si trasformano da imposta proporzionale vale a dire 2% e  1%, in imposte fisse;

Schema riassuntivo:

Acquisto a titolo oneroso:

– imposta di registro: 2%
– imposta ipotecaria: 50
– imposta catastale: 50

Acquisto a titolo donativo:

– imposta di registro: esente entro i limiti della franchigia
– imposta ipotecaria: 200
– imposta catastale: 200
– imposta di bollo 230
– tassa ipotecaria 230

Acquisto a titolo oneroso iva:

– iva 4%
– imposta di registro: 200
– imposta ipotecaria: 200
– imposta catastale: 200
– imposta di bollo: 230
– tassa ipotecaria: 90