Riferimenti normativi principali:

- Dpr 131/86, art. 1 tariffa, parte prima e la relativa nota 2 bis;

- Legge 342/2000 art. 69, commi 3-4

La ratio è quella di consentire al soggetto acquirente, di risolvere il problema abitativo nel caso egli non abbia a disposizione altri immobili che possano essere attualmente o potenzialmente destinati ad abitazione.

I diritti che possono essere acquistati con i benefici sono la piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione quindi sostanzialmente qualunque diritto che dia la disponibilità immediata dell’immobile;

Le tre lettere dell’art. 1, nota IIbis, DPR. 131/1986

 

Lettera a)

             - è necessario “che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”; quindi la prima cosa è che il compratore, o deve essere residente nel comune dove si trova l’immobile che vuole acquistare, o deve impegnarsi a trasferire lì la propria residenza entro 18 mesi;

- la legge 342/2000 art 66 consente l’agevolazione per i dipendenti delle forze armate perché sono soggetti che nella loro carriera vengono continuamente trasferiti di città in città, e quindi si consente loro di fruire dell’agevolazione della prima casa svincolandosi dai requisiti della residenza di cui alla lett. a) della nota IIbis della tariffa; ovviamente a condizione che ricorrano gli altri requisiti previsti dalla lettere B e dalla lettera C.

             - ancora prosegue la lettera: “…o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività….”;

             - ancora prosegue la lettera “….ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende….”;

           - ancora proseguendo nella lettura “ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano”; cioè il cittadino italiano emigrato all’estero può acquistare con i benefici della prima casa in qualunque parte del territorio nazionale e sempre a condizione che possa superare l’esame delle altre due lettere;

         - ed in ultimo la lettera a) dispone che “la dichiarazione di voler stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Lettera b)

           - è necessario “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”; In altri termini, nel comune in cui si effettua l’acquisto, non si deve essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa di abitazione;

Per fruire cmq delle agevolazioni ai sensi della lett. b) è possibile avere:

- la nuda proprietà su altri immobili nello stesso comune, ancorchè in comunione legale;

- la comproprietà ordinaria su altri immobili nello stesso comune;

 

Lettera c)

         - è infine necessario “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …..”; la norma in questo caso si riferisce a beni acquisiti con i benefici della prima casa, ma in relazione all’intero territorio nazionale. Tale previsione non è una ripetizione della lettera B), perché si riferisce al territorio nazionale, ma a differenza di questa, si estende a diritti in quanto acquistati con i benefici della prima casa:

Per fruire cmq delle agevolazioni ai sensi della lett. c) è possibile avere:

- la piena proprietà o altri diritti (di uno o più beni) in un comune diverso da quello in cui ho la residenza e nel quale intendo effettuare l’acquisto acquistato senza fruire delle agevolazioni.

NOVITA’ DA GENNAIO 2016

Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la disciplina dei trasferimenti della ‘prima casa’ di abitazione incidendo, sotto il profilo temporale, su una delle condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, al fine di adeguare la suddetta disciplina alle attuali esigenze e difficoltà della contrattazione immobiliare.

Infatti, la nuova norma consente che la condizione relativa alla non prepossidenza di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni di cui alla lett. c) della Nota II-bis cit. si possa verificare anche successivamente al trasferimento agevolato, considerando egualmente meritevole del trattamento di favore, rispetto ad un nuovo acquisto, il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni indicate nella lettera c) e l’alieni successivamente al suddetto nuovo acquisto, purché entro un anno.

Tale considerazione e la collocazione della disposizione nell’ambito della nota II-bis all’art. 1 della tariffa cit. inducono a ritenere tendenzialmente applicabile agli acquisti in essa contemplati la disciplina prevista sotto vari profili per i trasferimenti della ‘prima casa’ di abitazione.

Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, aggiungendo il comma 4-bis, ai sensi del quale «l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

La disposizione, ai sensi del comma 999 dell’art. 1 della legge di stabilità 2016, è entrata in vigore il 1° gennaio 2016.

La nuova disposizione “rende più elastica la fruizione dell’agevolazione in parola senza determinare variazioni nel numero dei soggetti beneficiari” (cfr. relazione tecnica), tenendo evidentemente conto delle attuali esigenze del mercato immobiliare e dei conseguenti tempi e modi della contrattazione, considerato che spesso il contribuente, intenzionato ad alienare la propria “prima casa” per acquistarne un’altra, può trovarsi nella difficoltà di riuscire a concludere la vendita prima del nuovo acquisto.

Pertanto il nuovo comma 4-bis della nota II-bis cit. consente l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli acquisti per i quali l’acquirente non soddisfi il requisito di cui alla lett. c) della medesima nota II-bis, essendo cioè ancora titolare (pure per quote, ed anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (1) ivi elencate, anche qualora questa sia ubicata nello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare (in tal senso, infatti, sembra possibile intendere l’inciso, contenuto nel comma 4-bis, secondo cui “i requisiti di cui alle lettere a e b del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c”).

 

Categoria catastale

L’immobile da acquistare deve essere abitativo e non appartenere ad una delle seguenti categorie catastali: A/1, A/8 ed A/9

 

Casi particolari:

Pertinenze

La norma ha esteso l’agevolazione della prima casa ad alcune pertinenze; in particolare non a tutte le pertinenze, ma ad alcune categorie catastali di pertinenza che sono la categoria catastale c2 (cantina) c6 (box e deposito) e c7 (tettoia); in questo caso si ha diritto alle agevolazioni sia quando si acquista in un unico blocco l’appartamento più la pertinenze e, sia quando si acquista anche solo la pertinenza, dopo avere acquistato con le agevolazioni la casa precedente; le agevolazioni spettano limitatamente ad una per ciascuna categoria, quindi:

- se si compra appartamento + cantina + box + tettoia si ha diritto alle agevolazioni su tutto;

- se invece si compra un appartamento e due cantine le agevolazioni si avranno sull’appartamento ed una sola cantina e si pagherà l’imposta piena sulla seconda cantina.

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale, ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa”, il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti.

La cosa particolare è che, sebbene l’acquisto sia unico, la rendita sia unica e le quote di comproprietà sono uguali, cambierà la base imponibile relativa al valore catastale dell’immobile per l’uno e per l’altra. In altri termini la base imponibile per il coniuge che fruisce dei benefici prima casa è più bassa perché il coefficiente per il quale va moltiplicato la rendita catastale è più basso; invece la base imponibile per il coniuge che non fruisce dei benefici prima casa è più alta perche il coefficiente per il quale va moltiplicata la rendita catastale è più alto. Quindi a parità di diritti acquisiti la tassazione per l’uno e per l’altro sono diverse.

Acquisto di abitazione contigua

Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquistano una o più stanze contigue alla prima casa già posseduta, oppure due appartamenti contigui (uno sopra ed uno sotto o confinanti) destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’immobile conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Acquisto di abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Acquisti a titolo oneroso e gratuito

La disciplina trova la fonte in due norme diverse a seconda che l’acquisto sia a titolo oneroso o a titolo gratuito: l’agevolazione però non è identica nei due diversi tipi di acquisto.

Nell’acquisto a titolo oneroso è agevolata l’imposta di registro, perché l’aliquota scende dal 7 al 2%; le imposte ipotecaria e catastale restano dovute in misura fissa;

nelle agevolazioni per le successioni e le donazioni l’agevolazione è riferita solo alle imposte ipotecaria e alla catastale che si convertiranno da proporzionali, rispettivamente 2% ed 1%, in imposte a misura fissa;

Inoltre nell’ipotesi di successione e donazione la agevolazioni competono per l’intero anche se i requisiti per la stessa sono verificati solo con riferimento ad uno degli eredi o ad uno dei donatario;

Atti a titolo gratuito

Le agevolazioni della prima casa sono limitate solo alle successioni ed alle donazioni e sono escluse per gli altri atti a titolo gratuito non donativi ed i vincoli di destinazione che sono tassati con l’imposta di successione e donazione piene (quindi ad esempio il fondo patrimoniale non può mai fruire delle agevolazioni).

Sanzioni

La legge dopo aver concesso l’agevolazione commina una sanzione quando ci sono dei comportamenti che possano in qualche modo dimostrare che il contribuente ha abusato dell’agevolazione che gli veniva concessa e le ipotesi sono tre:

1) o in caso di dichiarazione mendace in riferimento alle suddette lettere a) b) c),

2) o in caso di trasferimento di un immobile, a titolo oneroso o gratuito, acquistato con le agevolazioni entro 5 anni dall’acquisto; in tal caso il legislatore presume che ci sia stato una sorta di intento speculativo;

3) o in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

Le sanzioni

  1. a) si deve pagare la differenza d’imposta tra l’imposta agevolata e quella piena (ad esempio nell’imposta di registro che scende dal 9% al 2% e si dovrà pagare il 7%); quindi si deve considerare che la decadenza comporta il pagamento della differenza tra quello che era dovuto e l’imposta agevolata versata.
  2. b) su questa somma (integrazione di registro, ipotecarie e catastali) si paga una sanzione amministrativa del 30%,
  3. c) su tutta questa somma si pagano gli interessi di mora, da quando si è fatto l’acquisto, a quando è avvenuto il pagamento.

L’ultima parte della norma prevede invece un’ipotesi di salvezza nel caso in cui la decadenza possa derivare dal trasferimento nel quinquennio; non si perdono le agevolazioni nel caso in cui il “contribuente entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici del presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale”;

Acquisto soggetto ad iva

L’acquisto a titolo oneroso è agevolato sia con riferimento all’imposta di registro sia con riferimento all’iva.

L’aliquota agevolata per l’iva è il 4%;

NB: in questo caso di pagherà anche l’imposta di registro in misura fissa (200Euro) per l’operare del principio di alternatività.

L’ipotecaria e la catastale si trasformano da imposta proporzionale vale a dire 2% e 1%, in imposte fisse;

Schema riassuntivo:

Acquisto a titolo oneroso:

- imposta di registro:       2%

- imposta ipotecaria:   50

- imposta catastale:      50

Acquisto a titolo donativo:

- imposta di registro:         esente entro i limiti della franchigia

- imposta ipotecaria:     200

- imposta catastale:       200

- imposta di bollo 230

- tassa ipotecaria 230

Acquisto a titolo oneroso iva:

- iva            4%

- imposta di registro:   200

- imposta ipotecaria:   200

- imposta catastale:    200

- imposta di bollo:       230

- tassa ipotecaria:       90